Immobilier
•
Environnement
•
Affaires
•
Public
•
Responsabilité
•
Logement
•
Urbanisme
•
Immobilier • Environnement • Affaires • Public • Responsabilité • Logement • Urbanisme •
BLOG
Droit du logement - Loi Kasbarian-Bergé
La procédure d’expulsion a été modifiée par la loi Kasbarian-Bergé qui a raccourci notamment les délais de procédure en cas d’impayé de loyer :
le commandement de payer ne laisse plus que six semaines pour rembourser la dette contre deux mois auparavant ;
le délai entre le commandement de payer et l’assignation a aussi été réduit à six semaines au lieu de deux mois.
Lors de l’audience, le juge peut prononcer la résiliation du bail mais également :
des délais de paiement pouvant aller jusqu’à 36 mois avec, ou sans suspension de la clause résolutoire ;
refuser les délais de paiement et prononcer l’expulsion ;
refuser un délai pour quitter les lieux s’il estime le locataire de mauvaise foi.
A retenir :
Les délais de paiement ne peuvent être accordés par le juge que si le locataire a repris le paiement du loyer avant l’audience de plaidoirie.
Le locataire doit expressément demander la suspension de la résiliation du bail au juge, ce dernier ne peut le faire d’office.
Si le locataire se maintient dans les lieux après l’expiration du commandement de quitter les lieux, il peut se voir condamné à 7500 euros, sauf :
si le bail est avec un bailleur social ;
le propriétaire est une personne morale de droit public ;
s’il se maintient pendant la trêve hivernale ;
si le juge de l’exécution a été saisi et n’a pas encore rendu sa décision ou s’il a accordé des délais pour quitter les lieux.
Droit du logement - Fiche pratique locataire
Résiliation du bail et expulsion
Vous avez reçu un commandement de payer ou une assignation devant le Juge des contentieux de la protection?
Voici un guide succinct des questions à se poser et des comportements à suivre.
Vous avez reçu un commandement de payer les loyers : votre bailleur est allé chez un huissier afin de lui demander de vous délivrer un commandement de régler les sommes dues dans un délai de deux mois. Ce commandement de payer les loyers contient la somme précise due et vise la clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié si les loyers ne sont pas payés.
Vous avez reçu une assignation à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection : si vous n’avez pas réglé les sommes dues visées par le commandement de payer les loyers, le bailleur a saisi le juge pour vous voir condamner à payer les sommes mais aussi pour résilier le bail et obtenir votre expulsion.
Il faut alors vérifier :
suis-je à jour dans mes loyers ?
si ce n’est pas le cas, puis-je bénéficier du fonds de solidarité pour le logement (FSL)?
si j’ai d’autres dettes, dois-je envisager un dossier de surendettement?
N’hésitez pas à faire appel à votre assistante sociale ou une association qui saura efficacement vous conseiller pour le versant social.
puis-je prétendre à l’aide juridictionnelle qui me permettra d’avoir un avocat gratuit pour défendre mes intérêts?
est-ce que mon logement est indécent? par exemple, est-il trop humide avec présence de moisissure ce qui nuit à mon occupation?
Devant le juge :
si c’est le premier appel du dossier, la première audience, vous pouvez demander un renvoi afin de préparer au mieux votre défense ;
apportez toutes les pièces justificatives nécessaires à votre dossier pour que le juge comprenne votre situation et les raisons pour lesquelles vous êtes en impayé ;
demandez des délais de paiement sur une période maximum de 36 mois mais assurez vous de pouvoir effectivement payer la somme étalée en sus du loyer > la clause résolutoire sera suspendue et vous pourrez rester dans le logement.
attention : il faut impérativement avoir repris le paiement du loyer avant l’audience pour bénéficier des délais de paiement ;
vous pouvez demander des délais pour quitter le logement allant de 3 mois à 3 ans en justifiant les raisons de votre demande.
A l’issue de l’audience, le juge communiquera la date à laquelle il rendra son jugement, qui vous sera envoyé par la poste ou directement à votre avocat.
Un huissier de justice mandaté par le bailleur se présentera chez vous pour vous signifier le jugement, c’est-à-dire le porter à votre connaissance.
Il vous délivrera également un commandement de quitter les lieux.
Vous pouvez saisir le juge des référés après le jugement d’expulsion, ou le juge de l’exécution après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux par l’huissier afin de demander des délais pour quitter les lieux.
Si vous vous maintenez dans les lieux alors que les délais sont dépassés, l’huissier de justice pourra recourir à la force publique afin de vous expulser du logement.
Si vous avez besoin de l’assistance d’un avocat, contactez nous
Droit du logement - Fiche pratique locataire
Est-ce que je peux arrêter de payer mon loyer si j’estime que le bailleur ne respecte pas le bail ?
Il est fréquent d’entendre des locataires dire qu’ils vont arrêter de payer les loyers tant que le bailleur n’a pas réalisé une obligation, par exemple de réaliser des travaux.
Cela permettrait de contraindre le bailleur à s’exécuter s’il souhaite recevoir le paiement de ses loyers.
C’est ce qu’on appelle l’exception d’inexécution en droit des contrats, ce qui permet à une partie au contrat de refuser d'exécuter, ou de suspendre l'exécution de son obligation si l'autre partie n'exécute pas la sienne, ou n'exécutera pas la sienne à l'échéance.
Mais peut-on de sa seule volonté arrêter de payer son loyer?
Le paiement du loyer est l’obligation principale du locataire au cours du bail d’habitation.
Le non-respect par le locataire du paiement peut permettre au bailleur de mettre fin au bail en justice et de faire procéder si nécessaire à son expulsion.
Si le locataire cesse de régler son loyer, c’est à ses risques et périls.
La jurisprudence admet en effet que ce dernier peut arrêter de payer les loyers dans des conditions strictes :
que le locataire se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués et ;
que cette situation résulte d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.
Autrement dit, il ne faut pas que la situation résulte du comportement du locataire mais uniquement du bailleur, et il appartiendra au locataire de prouver qu’il ne pouvait utiliser les lieux loués.
Par exemple, n’est pas un empêchement d’utiliser les lieux loués des traces d’humidité et d’infiltration si le locataire peut encore vivre dans le logement.
En cas de doute, vous pouvez saisir le juge et lui demander la possibilité de consigner les loyers.
Si vous avez besoin de l’assistance d’un avocat, contactez nous
Droit du logement - Fiche pratique bailleur
Comment résilier le bail en cas d’impayé du locataire ?
Votre locataire ne règle pas le loyer et vous souhaitez résilier le bail vous liant.
Plusieurs étapes doivent être respectées.
1 / Phase amiable
Réclamation simple
Tout d’abord, il convient d’écrire à votre locataire en lettre simple ou par mail afin de lui réclamer le paiement du loyer en rappelant le montant, les mois concernés et le décompte total.
Mise en demeure
Si le locataire ne s’est toujours pas exécuté, il conviendra de rédiger une mise en demeure.
Celle-ci devra être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception dont vous gardez précieusement la copie et le papillon de la poste.
Nous pouvons rédiger votre mise en demeure, n’hésitez pas à nous contacter.
Délivrance d’un commandement de payer
Le locataire ne s’est toujours pas en totalité ou partiellement acquitté de la dette et les impayés continuent.
Vous pouvez vous adresser à un commissaire de justice afin qu’il envoie un commandement de payer au locataire.
Le commandement de payer doit contenir les informations suivantes à peine de nullité :
Le délai qui est accordé pour payer la dette (6 semaines)
Le montant mensuel du loyer et des charges
Le décompte de la dette
L'information que si le locataire ne paie pas votre dette ou ne demande pas des délais de paiement, alors le propriétaire peut demander au juge la résiliation de votre bail et l’expulsion du logement
L'adresse du fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour obtenir une aide financière au paiement de la dette.
L'information qu’il est possible de demander à tout moment à un juge un délai de grâce pour payer la dette aux conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil de trois ans maximum.
2/ Phase judiciaire
Assignation devant le Juge des contentieux de la protection
Suite au commandement de payer infructueux en totalité ou partiellement, il faudra saisir le Juge du contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble donné à bail.
La saisine se fait par assignation, rédigée par votre avocat et délivrée par huissier, qui demandera l’acquisition de la clause résolutoire, c’est-à-dire la résolution du bail par le jeu d’une clause prévue dans ce dernier.
Il sera également demandé la condamnation aux loyers impayés mais aussi une indemnité d’occupation tant que le locataire n’a pas quitté le logement suite au jugement.
Sans oublier de demander l’expulsion du locataire mais également de tout occupant de son chef avec concours de la force publique.
Seront demandés les frais dits irrépétibles (frais d’avocat) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile mais aussi les dépens d’instance notamment les honoraires versés au commissaire de justice pour qu’il délivre les actes.
Contactez-nous pour rédiger votre assignation et suivre la procédure.
Signification de la décision
Une fois la décision de justice obtenue, il faudra procéder à sa signification par voie d’huissier et mettre en place la procédure d’expulsion.
Nous vous accompagnons en cas d’appel de la décision devant la Cour d’appel.
Vous trouverez les différentes étapes de l’expulsion dans un article dédié à cet effet.
Maître Cindy Malolepsy est l’actuelle co-présidente de la commission logement du Barreau de LILLE.
Maître Guillaume Herbet a été co-président de la commission logement pendant 4 années.
Choisissez la compétence. contactez nous