Occuper des locaux dans une emprise aéroportuaire : pourquoi le bail commercial est exclu, et comment sécuriser son investissement

Une entreprise qui souhaite implanter une activité dans l'enceinte d'un aéroport se heurte vite à une réalité mal connue : sur les biens aéroportuaires affectés au service public, le statut des baux commerciaux est écarté par la loi. Ni propriété commerciale, ni droit au renouvellement, ni indemnité d'éviction légale.

–  Une exclusion légale qui s'étend aux sous-conventions

Le code des transports prévoit que les biens d'Aéroports de Paris situés dans le domaine aéroportuaire et nécessaires à ses missions de service public ne peuvent être saisis et que le régime des baux commerciaux ne leur est pas applicable (article L. 6323-6). Les ouvrages affectés au service public sont qualifiés d'ouvrages publics, et toute occupation du périmètre doit être compatible avec le service public et préalablement autorisée.

L'exclusion ne se limite pas au titre principal : lorsqu'un occupant primaire consent à son tour une convention à une entreprise tierce, cette sous-convention ne peut pas davantage relever du statut. La Cour de cassation l'a confirmé : la qualification choisie par les parties ne l'emporte pas sur le régime objectif du bien occupé, de sorte qu'une convention intitulée « bail commercial » n'en produira pas les effets protecteurs (Cass. 3e civ., 9 juillet 2008, n° 07-14.631). La loi du 18 juin 2014 sur le fonds de commerce sur le domaine public n'y change rien : elle ne crée aucune propriété commerciale opposable à la personne publique.

–  Les contraintes propres au titre d'occupation principal

À supposer l'exclusion écartée, les stipulations du titre principal font obstacle au bail commercial. La durée est ferme, sans tacite reconduction, et l'occupant secondaire ne peut disposer de plus de droits que celui qui le lui consent : en cas de défaillance de ce dernier, l'entreprise perd son droit d'occupation sans recours contre l'aéroport. Les travaux nécessitant une autorisation administrative sont soumis à l'accord préalable et écrit de l'exploitant. Enfin, les constructions reviennent fréquemment à ce dernier en fin de titre, sans contrepartie.

–  La qualification recommandée

La convention doit être qualifiée de convention d'occupation précaire à titre onéreux, articulée avec le régime spécial de l'aéroport. La précarité étant objectivement justifiée, le risque de requalification est écarté. La terminologie appelle une vigilance particulière : le juge administratif a jugé qu'une faute peut être commise lorsqu'un occupant est indûment conduit à croire qu'il bénéficiera des garanties du bail commercial (CE, 3 décembre 2010, n° 338272). La convention doit exclure expressément tout droit au renouvellement et toute ambiguïté.

–  Sécuriser l'investissement par le contrat

Faute de protection légale, la sécurité se construit par le contrat : une durée ferme compatible avec l'amortissement, dans la limite de l'échéance du titre principal ; un engagement de l'exploitant aéroportuaire, idéalement par convention tripartite, ou à défaut un accord écrit préalable ; une indemnité d'éviction contractuelle garantie, couvrant la valeur nette comptable non amortie des aménagements et les frais de redéploiement ; une clause d'information sur tout incident affectant la stabilité de l'occupation.