Droit du logement - Fiche pratique locataire - Est-ce que je peux arrêter de payer mon loyer si j’estime que le bailleur ne respecte pas le bail ?
Il est fréquent d’entendre des locataires dire qu’ils vont arrêter de payer les loyers tant que le bailleur n’a pas réalisé une obligation, par exemple de réaliser des travaux.
Cela permettrait de contraindre le bailleur à s’exécuter s’il souhaite recevoir le paiement de ses loyers.
C’est ce qu’on appelle l’exception d’inexécution en droit des contrats, ce qui permet à une partie au contrat de refuser d'exécuter, ou de suspendre l'exécution de son obligation si l'autre partie n'exécute pas la sienne, ou n'exécutera pas la sienne à l'échéance.
Mais peut-on de sa seule volonté arrêter de payer son loyer?
Le paiement du loyer est l’obligation principale du locataire au cours du bail d’habitation.
Le non-respect par le locataire du paiement peut permettre au bailleur de mettre fin au bail en justice et de faire procéder si nécessaire à son expulsion.
Si le locataire cesse de régler son loyer, c’est à ses risques et périls.
La jurisprudence admet en effet que ce dernier peut arrêter de payer les loyers dans des conditions strictes :
que le locataire se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués et ;
que cette situation résulte d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.
Autrement dit, il ne faut pas que la situation résulte du comportement du locataire mais uniquement du bailleur, et il appartiendra au locataire de prouver qu’il ne pouvait utiliser les lieux loués.
Par exemple, n’est pas un empêchement d’utiliser les lieux loués des traces d’humidité et d’infiltration si le locataire peut encore vivre dans le logement.
En cas de doute, vous pouvez saisir le juge et lui demander la possibilité de consigner les loyers.
