Occuper des locaux dans une emprise aéroportuaire : pourquoi le bail commercial est exclu, et comment sécuriser son investissement

Une entreprise qui souhaite implanter une activité dans l'enceinte d'un aéroport se heurte vite à une réalité mal connue : sur les biens aéroportuaires affectés au service public, le statut des baux commerciaux est écarté par la loi. Ni propriété commerciale, ni droit au renouvellement, ni indemnité d'éviction légale.

–  Une exclusion légale qui s'étend aux sous-conventions

Le code des transports prévoit que les biens d'Aéroports de Paris situés dans le domaine aéroportuaire et nécessaires à ses missions de service public ne peuvent être saisis et que le régime des baux commerciaux ne leur est pas applicable (article L. 6323-6). Les ouvrages affectés au service public sont qualifiés d'ouvrages publics, et toute occupation du périmètre doit être compatible avec le service public et préalablement autorisée.

L'exclusion ne se limite pas au titre principal : lorsqu'un occupant primaire consent à son tour une convention à une entreprise tierce, cette sous-convention ne peut pas davantage relever du statut. La Cour de cassation l'a confirmé : la qualification choisie par les parties ne l'emporte pas sur le régime objectif du bien occupé, de sorte qu'une convention intitulée « bail commercial » n'en produira pas les effets protecteurs (Cass. 3e civ., 9 juillet 2008, n° 07-14.631). La loi du 18 juin 2014 sur le fonds de commerce sur le domaine public n'y change rien : elle ne crée aucune propriété commerciale opposable à la personne publique.

–  Les contraintes propres au titre d'occupation principal

À supposer l'exclusion écartée, les stipulations du titre principal font obstacle au bail commercial. La durée est ferme, sans tacite reconduction, et l'occupant secondaire ne peut disposer de plus de droits que celui qui le lui consent : en cas de défaillance de ce dernier, l'entreprise perd son droit d'occupation sans recours contre l'aéroport. Les travaux nécessitant une autorisation administrative sont soumis à l'accord préalable et écrit de l'exploitant. Enfin, les constructions reviennent fréquemment à ce dernier en fin de titre, sans contrepartie.

–  La qualification recommandée

La convention doit être qualifiée de convention d'occupation précaire à titre onéreux, articulée avec le régime spécial de l'aéroport. La précarité étant objectivement justifiée, le risque de requalification est écarté. La terminologie appelle une vigilance particulière : le juge administratif a jugé qu'une faute peut être commise lorsqu'un occupant est indûment conduit à croire qu'il bénéficiera des garanties du bail commercial (CE, 3 décembre 2010, n° 338272). La convention doit exclure expressément tout droit au renouvellement et toute ambiguïté.

–  Sécuriser l'investissement par le contrat

Faute de protection légale, la sécurité se construit par le contrat : une durée ferme compatible avec l'amortissement, dans la limite de l'échéance du titre principal ; un engagement de l'exploitant aéroportuaire, idéalement par convention tripartite, ou à défaut un accord écrit préalable ; une indemnité d'éviction contractuelle garantie, couvrant la valeur nette comptable non amortie des aménagements et les frais de redéploiement ; une clause d'information sur tout incident affectant la stabilité de l'occupation.

Droit du logement - Fiche pratique locataire - Est-ce que je peux arrêter de payer mon loyer si j’estime que le bailleur ne respecte pas le bail ?

Il est fréquent d’entendre des locataires dire qu’ils vont arrêter de payer les loyers tant que le bailleur n’a pas réalisé une obligation, par exemple de réaliser des travaux.

Cela permettrait de contraindre le bailleur à s’exécuter s’il souhaite recevoir le paiement de ses loyers.

C’est ce qu’on appelle l’exception d’inexécution en droit des contrats, ce qui permet à une partie au contrat de refuser d'exécuter, ou de suspendre l'exécution de son obligation si l'autre partie n'exécute pas la sienne, ou n'exécutera pas la sienne à l'échéance. 

Mais peut-on de sa seule volonté arrêter de payer son loyer?

Le paiement du loyer est l’obligation principale du locataire au cours du bail d’habitation.

Le non-respect par le locataire du paiement peut permettre au bailleur de mettre fin au bail en justice et de faire procéder si nécessaire à son expulsion.

Si le locataire cesse de régler son loyer, c’est à ses risques et périls.

La jurisprudence admet en effet que ce dernier peut arrêter de payer les loyers dans des conditions strictes :

• que le locataire se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués et ;

• que cette situation résulte d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.

Autrement dit, il ne faut pas que la situation résulte du comportement du locataire mais uniquement du bailleur, et il appartiendra au locataire de prouver qu’il ne pouvait utiliser les lieux loués.

Par exemple, n’est pas un empêchement d’utiliser les lieux loués des traces d’humidité et d’infiltration si le locataire peut encore vivre dans le logement. 

En cas de doute, vous pouvez saisir le juge et lui demander la possibilité de consigner les loyers.

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Droit du logement - Fiche pratique locataire - Résiliation du bail et expulsion

Vous êtes locataire et vous avez reçu un commandement de payer ou une assignation devant le Juge des contentieux de la protection?

Voici un guide succinct des questions à se poser et des comportements à suivre.

• Vous avez reçu un commandement de payer les loyers : votre bailleur est allé chez un huissier afin de lui demander de vous délivrer un commandement de régler les sommes dues dans un délai de deux mois ou 6 semaines suivant la date du bail. Ce commandement de payer les loyers contient la somme précise due et vise la clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié si les loyers ne sont pas payés.

• Vous avez reçu une assignation à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection : si vous n’avez pas réglé les sommes dues visées par le commandement de payer les loyers, le bailleur a saisi le juge pour vous voir condamner à payer les sommes mais aussi pour résilier le bail et obtenir votre expulsion.

Il faut alors vérifier :

• suis-je à jour dans mes loyers ?

• si ce n’est pas le cas, puis-je bénéficier du fonds de solidarité pour le logement (FSL)?

• si j’ai d’autres dettes, dois-je envisager un dossier de surendettement?

N’hésitez pas à faire appel à votre assistante sociale ou une association qui saura efficacement vous conseiller pour le versant social.

• puis-je prétendre à l’aide juridictionnelle qui me permettra d’avoir un avocat gratuit pour défendre mes intérêts?

• est-ce que mon logement est indécent? par exemple, est-il trop humide avec présence de moisissure ce qui nuit à mon occupation?

Devant le juge :

• si c’est le premier appel du dossier, la première audience, vous pouvez demander un renvoi afin de préparer au mieux votre défense ;

• apportez toutes les pièces justificatives nécessaires à votre dossier pour que le juge comprenne votre situation et les raisons pour lesquelles vous êtes en impayé ;

• demandez des délais de paiement sur une période maximum de 36 mois mais assurez vous de pouvoir effectivement payer la somme étalée en sus du loyer > la clause résolutoire sera suspendue et vous pourrez rester dans le logement.

• attention : il faut impérativement avoir repris le paiement du loyer avant l’audience pour bénéficier des délais de paiement ;

• vous pouvez demander des délais pour quitter le logement jusqu’à 1 an.

  A l’issue de l’audience, le juge communiquera la date à laquelle il rendra son jugement, qui vous sera envoyé par la poste ou directement à votre avocat.

  Un huissier de justice mandaté par le bailleur se présentera chez vous pour vous signifier le jugement, c’est-à-dire le porter à votre connaissance.

  Il vous délivrera également un commandement de quitter les lieux.

  Vous pouvez saisir le juge des référés après le jugement d’expulsion, ou le juge de l’exécution après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux par l’huissier afin de demander des délais pour quitter les lieux.

  Si vous vous maintenez dans les lieux alors que les délais sont dépassés,  l’huissier de justice pourra recourir à la force publique afin de vous expulser du logement.

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