Rénover un bâtiment existant : permis de construire ou déclaration préalable ?
Réhabiliter un bâtiment désaffecté pour y installer une activité paraît simple.
En pratique, une question conditionne tout le calendrier d'un projet : les travaux relèvent ils du permis de construire ou de la simple déclaration préalable ?
– Le principe : les travaux sur existant sont dispensés de formalité
L'article R. 421-13 du code de l'urbanisme pose une règle simple : les travaux exécutés sur des constructions existantes sont en principe dispensés de toute formalité. Ce principe connaît toutefois des exceptions, dont certaines basculent le projet vers le permis de construire et d'autres vers la déclaration préalable.
– Obligation du permis de construire
Trois cas relèvent du permis :
la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20 m² (40 m² en zone urbaine).
Une réhabilitation à l'identique, sans création de surface, y échappe ;
les travaux modifiant les structures porteuses ou la façade lorsqu'ils s'accompagnent d'un changement de destination au sens des articles R. 151-27 et R. 151-28 du code de l'urbanisme ;
les travaux liés à une opération de restauration immobilière prévus à l’article L. 313-4 du Code de l’urbanisme.
– Le changement de destination
Parmi les destinations répertoriées à l'article R. 151-27 du Code de l’Urbanisme, le passage d'un usage « équipements d'intérêt collectif et services publics » vers la destination « autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire » c’est-à-dire en industrie, en entrepôt ou en bureau, constitue bien un changement de destination.
La première catégorie englobe d'ailleurs les locaux techniques et industriels d'organismes délégataires d'un service public, ce que confirme le guide de modernisation du contenu du PLU.
Combiné à une atteinte aux structures porteuses, ce changement déclenche le permis de construire ; isolé, il relève de la déclaration préalable.
– Le domaine de la déclaration préalable
À défaut de modification structurelle, un simple changement de destination relève de la déclaration préalable, tout comme les travaux modifiant l'aspect extérieur du bâtiment. Sur ce dernier point, la vigilance s'impose car la jurisprudence retient très facilement la modification d'aspect extérieur, comme par exemple pour la pose d'une antenne, de panneaux photovoltaïques, voire un simple changement de dimension d'une fenêtre. Une rénovation présentée comme « à l'identique » peut donc y basculer.
La conséquence n'est pas neutre : déclaration préalable signifie dépôt d'un dossier puis instruction par la collectivité au regard des règles locales d'urbanisme. C'est l'étape où le projet se confronte réellement au PLU.
– Un dossier à instruire au regard du PLU
Une fois la formalité identifiée, le projet doit être compatible avec le règlement du PLU applicable. Cette compatibilité peut soulever des difficultés spécifiques comme par exemple lorsque le terrain est boisé ou situé dans un périmètre de protection de captage d'eau, l'abattage d'arbres pouvant alors être interdit ou réglementé. Cette problématique, distincte du choix de la formalité d'urbanisme, fait l'objet d'un examen séparé tant ses enjeux lui sont propres.
– À retenir
Une réhabilitation sans création de surface ni atteinte aux structures porteuses échappe au permis de construire.
Mais un changement de destination la soumet à déclaration préalable, donc à l'instruction de la collectivité au regard du PLU.
Identifier précisément la destination d'origine et la destination projetée est l'étape déterminante. C'est elle qui fixe la formalité applicable et, par ricochet, le calendrier réaliste de l'opération.
