La décence d’un logement, à ne pas confondre avec la salubrité qui est une notion différente, est définie par l’article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains vient compléter cette loi.
Les 5 grands critères d'un logement décent :
1/ Ne pas porter atteinte à la santé ou la sécurité des occupants
Le logement doit comporter un clos et un couvert, c’est-à-dire que les murs doivent protéger des infiltrations d’eau.
Le logement doit également être protégé contre les infiltrations d’air.
Les dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (pas de plomb, d'amiante, etc.)
Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement.
Le logement dispose d'une aération suffisante.
Les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
2/ Ne pas comporter des nuisibles ou parasites
Notamment les puces, frelons, xylophages, souris, etc
3/ Répondre à un niveau de performance minimal
Cette exigence dépend de la date de signature, de renouvellement ou de reconduite du bail.
Sont et seront considérés comme des ogements > décents, ceux qui sont classés :
Depuis le 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F : seront donc indécents les logements de la classe G ;
A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E : seront donc indécents les logements des classes F et G ;
A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D : seront donc indécents les logements des classes E, F et G.
Bon à savoir : ce calendrier ne concerne que la France métropolitaine et non l’outre-mer.
4/ Avoir une surface minimale
Le logement doit comporter au moins 1 pièce principale ayant soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m soit un volume habitable d'au moins 20 m³.
5/ Etre doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation
Le logement doit contenir une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
Il doit également comporter une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
Mais aussi des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.
Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
Pour les logements de plus d’une pièce il faut une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w-c, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagée de manière à garantir l'intimité personnelle, alimentée en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.
L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w-c. extérieur au logement à condition qu'il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
Bon à savoir : Dès lors que la pièce principale du logement est séparée d'une autre pièce par un mur et ne peut être qualifiée de pièce unique, le bailleur doit installer des toilettes à l'intérieur des lieux loués (Cass. 3e civ., 21 mars 2012, n° 11-14.838, n° 333 FS - P + B)
Enfin, il faut obligatoirement un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Une question sur l’indécence d’un logement?
